BFO-dagene: Brannsikkerhet som verdiskaping – eiendomsforvaltning i praksis

Tor-Arne Bergum forvalter en omfattende portefølje på over 450 000 kvadratmeter fordelt på 85 eiendommer. I sitt engasjerte foredrag delte han sine erfaringer med hvordan systematisk forvaltning, samarbeid og dokumentasjon ikke bare øker sikkerheten – men også verdien av eiendommene.

– Jeg driver med eiendomsforvaltning. Jeg skal ta vare på alt det dere i salen kan. Jeg er avhengig av dere, og vi må gjøre det sammen, sa Bergum.

Bergum illustrerte poenget sitt med to bilder: et sjarmerende «pepperkakehus» og et moderne signalbygg.

– Poenget er enkelt: alle bygg trenger forvaltning – både teknisk og kommersiell. Enten det er et lite næringsbygg med begrenset levetid eller et landemerke som skal stå i generasjoner, må brannsikkerheten ivaretas på riktig måte, sa han.

Forskjellen ligger i forutsetningene:

– Pepperkakehuset skal rives og spises i januar, mens signalbygget skal skinne i tiår. Men begge krever planlegging og riktige tiltak til riktig tid, understreket han.

For Bergum er dette nøkkelen til verdiskaping i eiendomsdrift:

– Riktige tiltak til riktig tid sørger for økonomi og verdiøkning over tid. Vi er dønn avhengige av kompetansen til dere som sitter her. Forvalterne kan ikke alt – vi må samarbeide. Hvis vi gjør feil, koster det enormt, sa han.

Han beskrev rollen som forvalter som en balansegang:

– På den ene siden har vi eieren, på den andre siden leietakeren, og i midten står vi – med både rådgivere, tilsynsorganer og brannvesen som peker på oss. Det er krevende, men utrolig givende, sa han.

Bergum trakk frem viktigheten av et velfungerende forvaltningssystem (FDV-system):

– Uten det systemet hadde jeg ikke sovet et minutt om natta. Systemet dokumenterer internkontrollen vår, og det er den eneste dokumentasjonen vi bruker. Når brannvesenet kommer på tilsyn, heier vi faktisk på dem – fordi vi vet at dokumentasjonen ligger klar, sa han.

Han påpekte at dokumentasjon og transparens skaper trygghet både for eiere, tilsyn og leietakere.

– Vi må kunne vise hva vi har gjort, når og hvorfor. Da bygger vi tillit og reduserer risiko, sa Bergum.

For Bergum handler brannsikkerhet først og fremst om mennesker, ikke tall.

– Vi må ta vare på dem som bor og jobber i byggene. De skal vite at de er trygge. Alt annet – tekniske løsninger, kostnader og verdi – kommer etter det, sa han.

Han understreket at selv om lovverk og forskrifter legger rammene, er det forvalternes ansvar å sørge for at kravene faktisk følges opp i praksis:

– Vi stiller de dumme spørsmålene, ikke for å irritere rådgiverne, men for å forstå og kunne gjøre det riktige, sa han.

– Man kan manipulere alle systemer, men vi må stole på hverandre. Vi må være ærlige. Driftsteknikeren og vaktmesteren ute på eiendommen spiller en avgjørende rolle. De er våre øyne og ører, sa Bergum.

Han forklarte at forutsigbarhet og planmessighet er avgjørende for å holde kostnadene nede:

– Brann er en av de største kostnadsdriverne i eiendomsdrift. Eiere vil vite hva som kommer. Derfor må vi lage langsiktige planer og vise hvordan tiltakene bidrar til verdiøkning, sa han.

Bergum viste hvordan systematisk brannsikkerhetsarbeid også påvirker økonomi og forsikring:

– Da vi dokumenterte all internkontroll i porteføljen vår, oppnådde vi 15–18 prosent reduksjon i forsikringspremien. Det er penger eieren forstår. Da ser de at investeringene i sikkerhet lønner seg, sa han.

Han la til at en veldriftet eiendom gir lavere risiko, høyere attraktivitet for leietakere, bedre omdømme – og dermed også høyere verdi ved salg.

– Når leietakerne trives og føler seg trygge, så øker også verdien av eiendommen. Det er så enkelt, sa han.

Et gjennomgående tema var behovet for tydelighet i roller og ansvar.

– Forvalteren står midt i mellom alle parter. Når noe går galt, får vi skylden – uansett. Derfor må vi kunne dokumentere at vi har gjort vårt. Det er vår eneste beskyttelse, sa Bergum.

Han etterlyste også tydeligere krav til brannstrategi og tilstandsvurdering:

– På mange eiendommer vi overtar, finnes det ikke brannstrategi. Da må vi starte med tilstandsvurderinger og risikovurderinger, i samarbeid med fagfolk. Vi er helt avhengige av dere, sa han.

Bergum rundet av med en klar konklusjon:

– Brannsikkerhet er ikke bare et punkt på sjekklista. Det er selve fundamentet for trygghet, verdi og bærekraft. En veldrevet eiendom med god brannsikkerhet beskytter liv, helse og verdier – og skaper verdi for eierne.

– Husk: De riktige tiltakene til riktig tid kan utgjøre forskjellen mellom trygghet og katastrofe.